Умные здания и гостиницы

Эра «Умных зданий»

Ранее когда речь заходила о системе «умный дом», то её использование в России ограничивалось отдельной квартирой или загородным домом. Сегодня можно говорить о начале эры «Умных зданий», зданий, оснащённых комплексной системой автоматизации - BMS (Building Management System), зданий, в которых глубоко интегрированы системы отопления, вентиляции, кондиционировании, электроснабжения, освещения, безопасности и информационные системы.

На сегодняшний день тематику интеллектуального здания в основном развивают крупные транснациональные компании, которые оборудуют едиными автоматизированными системами управления свои российские представительства. Проекты отечественных инвесторов обычно не отличаются комплексным подходом: как правило, дело ограничивается внедрением только системы диспетчеризации, или автоматизацией лишь нескольких систем. Примеры зданий, в которых все инженерные и информационные системы были бы интегрированы под единым информационным управлением, до сих пор единичны.

А ведь только подобные системы, полностью автоматизирующие функционирование здания, позволяют значительно сократить потребление электроэнергии, повысить комфорт и безопасность находящихся в нем людей, увеличить эффективность управления объектом недвижимости, создать гибкую инфраструктуру, которую можно легко адаптировать и модернизировать в будущем.

Автоматизированная система управления зданием (BMS, Building Management System) позволяет в реальном времени получать детальную информацию о функционировании всех систем здания — вентиляции, отопления, кондиционирования, освещения, энергоустановок, системы безопасности. Система может своевременно оповещать обслуживающий персонал о нештатных ситуациях (отправлять SMS, Email, Telegram/Whatsapp/Viber) и одновременно управлять оборудованием таким образом, чтобы увеличить сроки его безаварийной эксплуатации, снизить интервалы сервисного облуживания, предугадывать и предупреждать вероятность потенциальных аварий.
Одной из составляющих BMS является фактор энергосбережения (электричество, тепло, вода). За счет интеллектуальных сценариев управления ресурсы в здании, оборудованном BMS, используются исключительно по потребности. Например, если в отдельном помещении мало людей, то система вентиляции в нем будет автоматически переведена в менее интенсивный режим работы и полностью отключится, если помещение будет пустовать в течение, скажем, 30 минут. За данную функцию отвечают датчики качества воздуха и присутствия, установленные в каждом офисе, а также система переменного (VAV) регулирования воздухообмена и система управления фенкойлом/«эжекционным доводчиком» (chilled beam)/VRV. Другой пример — автоматизированная система управления позволяет динамически регулировать яркость (диммирование) освещения рабочих мест и изменять цветовую температуру света в зависимости от того, пасмурно за окном или солнечно, открыты жалюзи или закрыты, времени суток, присутствия, предпочтения владельца кабинета и других условий.В результате использования этих и других сценариев управления расход энергии по системе электроосвещения может быть снижен до 60%, по системе отопления — до 40%, по системе холодоснабжения — до 50%. В целом по объекту потенциал ресурсосбережения, который может быть достигнут за счет установки автоматизированной системы управления, по разным подсистемам составляет от 5 до 30%. Остальной потенциал энергосбережения кроется в энергоэффективных инженерных системах и ограждающих конструкциях.
Системы энергосбережения, учета, климат-контроля, BMS помогают и уложиться в выделяемые монополистами лимиты по мощности.
Подчас необходимость вписаться в выделенные городом мощности является одним из основных аргументов в пользу установки автоматизированной системы управления. Например, расчетная установленная мощность для одного из наших объектов составляла почти 450 кВА при том, что город предоставлял не более 220 кВА. За счет интеллектуальных сценариев управления электрооборудованием, климатическим оборудованием, ГРЩ, расчетную потребляемую мощностью удалось снизить почти в два раза.

Как же было достигнуто снижение энергопотребления? Например, интенсивность работы климатических установок автоматически корректируется в зависимости от наружной и внутренней температуры, а также с учетом количества людей в помещении, динамики показаний температурных датчиков, времени суток. Если в комнате в течение определенного времени датчики не зафиксируют присутствие человека, вентиляция и отопление/охлаждение будут автоматически уменьшены или отключены.
Стоит отметить, что алгоритмы и системы управления BMS, реализованные INTELVISION в 2011, 2012, 2013 на разных объектах были признаны лучшими по итогам национальной премии в области автоматизации зданий Hi-Tech Building Awards.

Стоимость
Считается, что затраты на внедрение систем энергосбережения приводят к удорожанию проекта, а экономия начинается лишь на стадии эксплуатации.
В целом стоимость системы автоматизированного управления не превышает 2-5% от стоимости всего проекта, если речь идёт о новом строительстве, это не какие-то астрономические цифры. При этом реальный экономический эффект подчас заметен уже на стадии проектирования за счёт оптимизации площадей, компоновки помещений, расширения многофункциональности офисного пространства (концепция Smart Office). И здесь ещё крайне важно отметить, что оптимальный экономический результат достигается только тогда, когда автоматизированная система управления разрабатывается одновременно со всеми инженерными системами здания. Такая связка устраняет трения на стыке ответственности проектировщика и интегратора и позволяет заложить в проект максимально эффективные решения.

Помимо этого, инвестор, решивший оборудовать объект автоматизированной системой, получает и преимущество в плане продвижения объекта на рынке. Так как интеллектуальная система управления зданием позволяет значительно снизить энергопотребление, такое здание может претендовать на получение «зеленого» сертификата по одной из общепризнанных мировых систем. Например, БЦ «Рылеева» соответствует сертификату по системе LEED (LEED Certified).

Наличие подобного «зеленого» сертификата позволяет сдавать офисные помещения в аренду несколько дороже чем в среднем по рынку; при этом, по статистике, заполняемость «зеленых» деловых центров на 3,5% выше, чем у объектов без экологической составляющей.
Во-вторых, благодаря единой автоматизированной системе управления уровень комфорта и безопасности здания, как правило, позволяет ему претендовать на более высокий класс недвижимости по сравнению с аналогичным объектом, не оборудованным BMS. Оба этих фактора положительно сказываются на ROI проекта.
Что сегодня препятствует развитию систем энергосбережения? Ведь не смотря на все лозунги это направление развивается сравнительно медленно.

В России одно из главных препятствий для развития «зеленых» технологий в строительстве — относительная дешевизна энергоресурсов. Тем не менее, в нашей стране стоимость электроэнергии и водоснабжения стабильно увеличивается на 10—15% в год, поэтому в среднесрочной перспективе интерес к энергоэффективным технологиям, в числе которых и BMS, будет только расти.

Вторая причина — недостаток квалифицированных компаний, достаточно компетентных для выполнения крупномасштабных проектов интеллектуальных зданий и их эксплуатации. К тому же инвесторы подчас просто не информированы о возможности снизить эксплуатационные затраты и увеличить возврат на инвестиции с помощью комплексной BMS.

Российский рынок интеллектуальных систем управления зданиями на данный момент еще только формируется. Ускорить этот процесс может принятие законов, не просто стимулирующих, но обязывающих собственников недвижимости принимать меры для снижения энергопотребления. Так, в Ирландии действует закон, согласно которому все здания, возведенные после 2008 года, должны не менее чем на 15% обеспечиваться энергией из возобновляемых источников. Введение адекватных нормы для параметров энергопотребления позволило бы значительно ускорить проникновение интеллектуальных технологий на отечественный строительный рынок.

«Зелёные» и умные здания уже очень актуальны в России. В России открываются энергоэффективные офисы международных компаний, в корпоративной культуре которых заложено бережное отношение к окружающей среде. Помимо этого, ажиотаж нулевых годов на рынке недвижимости затухает, усиливается конкретная борьба. Конечные пользователи предъявляют все более высокие требования к комфорту и безопасности, достичь которых можно исключительно с помощью автоматизированных систем управления зданиями и современной ИТ инфраструктурой.

Российские корпорации также следуют современным трендам.
Так, в 2016 году наша компания реализовала проект по внедрению комплексной системы автоматизации для бизнес-центра «Electro». Сегодня это здание – штаб-квартира ПАО «Газпром» в Санкт-Петербурге. Управлением и эксплуатацией системы BMS совместно с сотрудниками INTELVISION занимается «Управление Зданиями и Сооружениями» ПАО «Газпром».
Система BMS построена на отечественном программном обеспечении SmartUnity BMS, которое интегрирует в себя более 20 инженерных систем, современные международные протоколы автоматизации зданий (KNX, DALI, LONwork, Modbus, TCP/IP, Bacnet), более 15 000 сигналов управления и мониторинга, решает задачи связанные с ежедневной бесперебойной эксплуатацией здания и отвечает за создание комфортной среды обитания для более чем 1000 сотрудников.

Возможно, проникновение интеллектуальных технологий на российский рынок недвижимости нельзя назвать стремительным, однако в силу объективных причин это движение стабильно набирает обороты, и в перспективе 10—15 лет комплексные системы автоматизации зданий прочно займут свою нишу.

Справка:
INTELVISION — один из ведущих системных интеграторов в области инжиниринга и систем BMS, специализирующийся на автоматизации, инженерном и ИТ обеспечении зданий, системах безопасности.
INTELVISION – официальный партнёр и сертифицированный системный интегратор от ведущих компаний в области систем автоматизации зданий: ABB, Beckhoff, Schneider Electric, Jung, SSS Siedle, SmartUnity, Honeywell Security&Fire.
Компания ведёт проекты в России, Казахстане. Головной офис расположен в Санкт-Петербурге, представительства – в Москве и в Алмате.
На рынке компания работает с 2006 года.


Примеры проектов